“신탁공매 통한 골프장 취득···입회금 반환 의무 승계해야”
“신탁공매 통한 골프장 취득···입회금 반환 의무 승계해야”
  • 골프산업신문
  • 승인 2018.11.15 09:35
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베네치아CC 대법원 판결의 영향은?

금융기관 담보대출 꺼리고
신축자금 회수 가속화될 듯

회원들 권리 상대적 강화
회생절차 자체 어려울수도

골프장 신탁공매시 회원권 승계 문제 관련 최근 베네치아CC 판결을 시작으로 거센 후폭풍이 몰아칠 조짐이다. 골프장 업계는 대법원 판결이 향후 업계에 미칠 파장을 한껏 예의주시하고 있다. (사진은 기사의 특정 사실과 무관함)

1. 들어가며

대법원은 최근 공매절차를 통해 골프장을 취득한 양수인의 지위에 관하여 의미있는 판결을 선고했다(대법원 2018.10.18. 선고 2016다220143 입회보증금 반환 등 사건, 이하 ‘대상판결’).

대상판결에서는 체육시설인 골프장에 대한 담보신탁계약이 체결된 다음 그 계약에서 정한 공매나 수의계약으로 골프장이 일괄 이전되는 경우 그 회원에 대한 권리·의무도 승계되는지 여부가 쟁점이 됐다.

종래 대법원은 체육시설인 휘트니스센터와 관련, 이를 신탁공매에 의해 취득한 양수인은 기존 휘트니스센터 회원권을 승계하지 않는다고 판시했고(대법원 2012.4.26. 선고 2012다4817 판결), 이 판결에 따라 신탁공매를 통해 골프장을 취득한 양수인이 기존 회원에 대한 입회금 반환의무를 승계하지 않는지 여부에 대한 논란이 있었다.

그런데 대상판결은 체육시설에 대한 담보신탁계약이 체결된 다음 그 계약에서 정한 공매나 수의계약으로 체육필수시설이 일괄 이전되는 경우 체육시설의 설치 및 이용에 관한 법률(이하 ‘체육시설법’) 제27조에 따라 체육필수시설의 양수인은 체육시설업자와 회원 간에 약정한 사항을 포함해 그 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리·의무를 승계한다고 판시해 양수인의 승계 범위를 넓게 인정했다.


2. 사안의 개요

00주식회사는 00컨트리클럽을 건설 운영하는 사업을 진행하는 과정에서 A은행을 비롯한 금융기관들에 대한 대출금 채무를 담보하기 위해 수탁자 A은행과 사이에 위 금융기관들을 우선수익자로 하여 골프장 사업부지에 관한 신탁계약을 체결하고, 사업부지 및 그 지상 신축 건물 등에 대해 신탁을 원인으로 A은행 명의의 소유권 이전등기를 마쳤다.

이후 00주식회사가 위 대출금 채무 이행을 지체하자 A은행은 이 사건 신탁부동산에 관한 공매절차를 진행했는데 공개경쟁입찰이 무산되었고, 이후 A은행은 피고와 사이에 수의계약 방식으로 이 사건 신탁부동산에 대한 매매계약을 체결하고 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

원고들은 이 사건 골프장 회원들로서 피고를 상대로 입회보증금반환 소송을 제기했다.


3. 원심의 판단

원심은 종전 대법원 판결을 근거로, 이 사건 매매계약이 체육시설법 제27조 제2항 제4호에서정하는 절차에 해당하지 않아 피고가 OO주식회사의 원고들에 대한 입회금반환채무를 승계하지 않는다는 이유로 원고들의 피고에 대한 입회금반환청구를 기각했다.


4. 대법원의 판단

대법원은 ①체육시설법 제27조는 체육필수시설을 이전하는 경우 인수인 등이 회원에 대한 권리·의무를 승계함으로써 회원 권익을 보호하려는 목적이 있고,

②위 규정 문언이 포괄적이어서 담보신탁에 따른 공매나 수의계약을 포함하는데 문제 없으며,

③신탁계약에 따른 공매 역시 그로 인해 체육필수시설을 포괄적으로 이전한다거나 채무자인 체육시설업자 의사와 무관하게 진행되는 강제환가절차를 통한 소유권이전이라는 점 등을 고려하면 체육시설법이 정한 영업양도, 민사집행법에 따른 경매 절차 등과 실질적으로 차이가 없고,

④체육시설법은 체육필수시설이 영업양도, 경매등 방식으로 이전되는 때에는 체육시설 회원을 보호하기 위해 회원에 대한 권리·의무 승계를 인정하는 방식으로 개정되어 왔으며,

⑤체육시설에 관한 담보신탁계약은 미리 그 시설의 처분방법을 정하고 처분에 따른 매매계약 내용을 공매 공고를 통해 공개하는 만큼 체육필수시설 양수인은 승계될 회원규모 등을 예측할 수 있어 양수인에게 입회금반환채무를 승계토록 하는 것이 양수인이나 담보신탁의 우선수익자에게 예상할 수 없는 손해가 발생한다고 보기 어렵다.

따라서 피고는 이 사건 골프장의 기존 체육시설업자 00주식회사의 원고들에 대한 입회금반환채무를 승계했다고 보아야 한다고 판단했다.


5. 대상판결의 의의

대상판결은 신탁공매 형태로 골프장시설을 취득한 양수인이 체육시설법 제27조에 따라 신탁 공매 관련하여 회원권 권리를 승계를 인정한 최초의 사례이고, 특히 대상판결은 회원들의 권익 보호를 위하여 담보신탁의 이른바 도산격리 효과를 제한하는 것이 타당하다고 판시함에 따라 사실상 신탁부동산에서 회원들의 입회보증금반환채권의 우선변제권을 인정하고 있다.

이러한 위 대상판결을 계기로 이후 신탁공매로 넘어간 다른 골프장 회원들이 회원권 반환 소송에 나설 수도 있어 금융시장이나 회생절차 진행중인 골프장에 파장이 클 것으로 예상된다.

이에 향후 국내금융기관 및 회생절차를 주관하는 법원 등 주요 이해관계자들의 입장에서 몇 가지 이슈를 정리해 보고자 한다.

▲첫째, 골프장 신축 등을 위한 신규자금 조달이 축소되거나 위축될 개연성이 농후하다.

골프장 건설 및 운영에 필요한 자금의 공급자는 주로 국내 은행, 증권사, PEF, NPL 투자자들(M&A)(이하 ‘금융기관’)로서, 이들은 자금 지원을 결정함에 있어 사업성과 채무불이행 시 담보처분에 따른 담보목적물의 환가성을 고려한다.

특히 담보목적물 환가성 및 강제집행 용이성과 관련, 대상판결 이전에는 체육시설법상 입회보증금 우선변제 조항을 배제하기 위해 담보물(골프장)을 담보신탁해 채무자 재산과 분리하고 채무불이행시 이를 공매하여 입회보증금 회원들의 우선변제 권리를 원천적으로 배제함으로써 대출금의 회수가능성을 높게 평가했고, 이를 근거로 대출을 실행해 왔다.

하지만 위 대상판결로 골프장의 담보가치가 입회보증금 상당을 차감하여 산정됨에 따라 금융기관의 담보대비 대출 규모가 대폭 축소되거나 지원을 꺼리는 계기가 될 것으로 보인다.

▲둘째, 기존에 지원된 골프장 신축자금의 회수가 가속화될 것으로 예상된다.

이는 첫째 이슈와 연결되는 부문으로 대상판결 이전에 실행한 대출의 경우 담보가액을 산정함에 있어 입회보증금에 대한 우선변제를 고려하지 않았기 때문에 이후 기 실행한 대출 만기 도래 시 기한연장이나 채무자 회사의 정기신용등급 평가 시 입회금반환채무를 고려해 기 대출한 자금을 점진적으로 회수하는 등 리스크를 축소하는 방향으로 대출을 운영할 가능성이 높다.

뿐만 아니라 이번 대상판결이 입회보증금 우선변제를 인정함에 따라 체육시설법과 거의 동일한 수준의 관광진흥법에서 규정하고 있는 콘도미니엄 분양회원권에 대해 영향을 미쳐 관련산업 즉 레저숙박 시설(리조트) 등에 대한 대출의 축소 정책으로 연결될 수 밖에 없을 것으로 예상된다.

▲셋째, 금융기관들의 자산건전성 관련 대손충당금 적립에 부담을 줄 수 있을 것이다.

결과적으로 입회보증금이 유효담보가액을 대부분 초과하는 현재 골프장 입회 보증금 규모를 감안하면, 금융기관으로서는 담보가액 부족에 따라 기 실행한 대출의 유효담보가액이 축소되거나 전액 무담보 신용여신으로 전환될 수밖에 없다.

이러한 신용대출 증가로 금융기관들은 충당금 추가 적립요인이 발생하거나, 이미 부실화된 대출로 유효담보가액만큼 고정으로 분류된 대출이 무담보 신용으로 전환됨에 따라 회수의문 또는 추정손실 등 불량 대출이 상대적으로 증가할 수 밖에 없을 것이며 이는 금융기관의 자산건전성에 부정적 요인으로 작용할 것으로 판단된다.

▲넷째, 회생절차를 통한 기업정상화에 불리하게 작용해 기업구조조정 장애 요인으로 작용하거나 기업구조조정이 상당기간 지연될 수 있다.

골프장의 기업회생절차에서 채권자의 권리변경(감면, 출자전환 등)은 거액의 입회보증금 채권 및 회생담보권 및 회생채권의 금전대여 채권을 보유한 금융기관이 권리를 양보하여 손실을 분담한 결과물이다.

하지만 신탁담보물에 대한 공매에서도 입회보증금 회원들의 권리 보호를 인정한 대상판결로 인해 회생절차 협상에서 1순위 권리자인 우선수익권자 협상지위가 약화되고, 입회보증금 회원들 권리가 상대적으로 강화됨에 따라 거액의 입회보증금 회원들의 양보가 없는 경우 골프장 운영기업의 회생절차 자체가 어려울 수 있을 것이다.

또한 골프장의 회생절차는 주로 외부 투자금 유치를 통한 M&A로 기존채무를 변제하는 구조로 진행되고, 외부 투자금은 사업장의 규모, 향후 수익률 등을 고려하여 최소한의 수준으로 결정될 수밖에 없다. 그런데 통상 골프장 운영기업에 대한 회생절차 사례를 고려하면, 입회보증금 회원들은 권리를 양보하지 않은 채 높은 수준의 변제를 요구할 가능성이 높고, 이 경우 회원들의 대폭적 양보가 전제되지 않으면 외부 투자자들은 투자금의 상승 부담으로 투자를 꺼려 기업의 회생가능성이 매우 불투명하게 될 것이다.

뿐만 아니라 회생절차에서 법원은 회생계획안에 대한 부결에도 불구하고 전체 채권자 이익에 부합하는 일정수준 강제인가를 할 수 있는데, 입회보증금 회원들의 양보가 전제되지 않는 한 강제인가 결정을 내리기도 매우 어렵게 될 것이다.

따라서 골프장의 회생절차를 진행하는 법원으로서는 회생절차개시 당시부터 입회보증금 회원 및 1순위 수익권자들에 대한 변제와 관련, 사전양해각서 또는 의견서 등을 받아서 절차를 진행하는 등 보다 능동적으로 대처할 필요가 있을 것으로 생각된다.


법무법인 율촌: 문일봉·김철만·김선경·황인용 변호사