1. 2019년 회원권 시장 월별 흐름

1월은 지역별로는 영남권 위주 강세장이 펼쳐졌으나 수도권은 신년효과 기대치가 예상보다 떨어지면서 중저가 위주의 제한적 상승세로 출발 했다.

2월 SK하이닉스 반도체 클러스터가 용인시로 확정되면서 골프 8학군으로 통하던 주변 일대에 입지해 있는 골프장들이 재차 부각됐다.

3월 봄시즌이 도래하면서 전반적 수요가 증가했고 용인권은 회원권시장 핵심지역으로 떠오르면서 수도권 시세 상승을 주도했다.

반면 사상최악 미세먼지로 야외활동 제약이 가해지면서 일시적으로 골프도 주춤했다.

4월 국내 대표적 국책연구기관인 KDI(한국개발연구원)이 경기 동향 보고에서 기존 ‘경기둔화’에 대한 진단을 ‘경기부진’으로 변경하면서 시장에도 불똥이 튀었다.

이후 전반적 상승세는 약화됐고 무기명회원권과 고가권대 일부 블루칩 종목에만 매수세가 집중되는 현상이 빚어진 가운데 실질적으로 회원혜택이 강화될 가능성이 있는 주주회원권이나 사단법인제 회원권에 수요가 몰렸다.

강원권은 대형 화재로 인해 일부 골프장과 리조트들의 시설물이 피해를 입어 골퍼들이 방문을 꺼리는 기피현상이 있으면서 해당 지역 일부종목은 시세가 내리기도 했다.

5월 이후는 정부가 주택시장 안정화를 위한 고안으로 제3기 신도시정책을 발표하면서 회원권시장에서도 뜨거운 관심이 목격됐다.

기존 2기 신도시가 ‘베드타운’이란 부정적 인식이 있었던 만큼, 3기 신도시는 교육문화를 포함한 서비스시설과 대형공원, 특히 서울로 직접 이어지는 지하철과 도로망 등 대대적 인프라 정책을 추진하는 것으로 알려졌기 때문이다.

이는 주변지역 골프장 접근성을 강화시키는 역할을 할 수 있고 도시개발은 회원권수요에도 긍정적 요인으로 기대감을 부여했다.

6월 들어 시장 참여자들 반응은 경기불안 우려에 따라, 오히려 블루칩 종목들에 더욱 매집현상이 집중됐고 해당 종목군이 부족한 지역권은 반대로 상당한 부진을 겪었다.

특히 제주도는 한때 붐이 일었던 투자수요감소와 개별소비세 감면제도가 폐지된 후 시세하락의 직격탄을 맞은 격이었다.

7월은 내우외환의 산적한 악재가 시세상승 발목을 잡았다. 우선 일본의 무역보복으로 금융시장이 술렁였으며 러시아와 중국의 카디즈(KADIZ) 독도영공 침입과 북한의 미사일발사까지 지정학적 리스크가 발생하는 가운데 수출경기 하강과 기업들의 실적하락이 악재였다.

따라서 매매자들은 일시적으로 관망 장세에 진입했고 일부 종목들은 고점 논란에 경계성매물이 나오기도 했다. 하지만 다행스럽게도 일본의 무역보복 여파가 예상보다는 우려할 수준이 아닌 것으로 판명되면서 급락세는 모면했다.

9월 가을시즌에 진입하면서 매수세가 점진적으로 유입됐고 10월 들어서는 무기명회원권과 고가권대 일부 종목에만 몰렸던 수요가, 수도권을 중심으로 눈에 띠게 확산 됐다.

12월 들어 시장은 전반적 상승을 보이면서 한동안 소외됐던 중저가대 종목들까지 시세가 올랐고 가을시즌 실사용자 위주의 수요누적과 연말 결산법인들의 주문이 예고되면서 상승랠리를 보였다.

시장 내부적으로는 부실 골프장들이 상당기간 구조조정 과정을 겪으며 안정성이 강화됐고 일부는 퍼블릭으로 전환되면서 회원권 개체수까지 줄어들면서 수급요인에 따라 상승 원동력도 강화된 복합적인 결과다.

에이스회원권지수(ACEPI)도 1월3일 761포인트에서 815.2로 7.1% 포인트 상승했으며 저항선으로 여겨지던 800포인트 벽을 넘어섰다.

다만 지역권은 충청권을 제외하고는 가을시즌 이후, 기대를 모았던 영남권은 오히려 약보합세를 보이면서 지역별 편차는 확대됐다.

또한 개인층 수요는 증가했으나 주요 기업들의 실적악화가 이어지면서 이들의 실거래 주문이 감소할 수도 있어 극복과제로 남게 됐다.

2. 새로운 블루칩과 특수종목의 부각

-소멸된 무기명회원권의 대체 종목 찾기

2019년은 전반적 상승장으로 마감했다. 그러나 연말쯤 중저가대 종목으로 상승기운이 전해지기까지 오히려 지루한 느낌이 들 정도로 고가, 초고가 종목들과 일부 블루칩을 중심으로 시장의 상승세가 전개됐다.

이는 전년도 이들 종목의 선호현상이 고스란히 전해진 탓이기도 했지만, 경기둔화에 이어 경기부진 현상이 공식화되면서 시장참여자들의 선택은 중저가종목처럼 회원권 개체수가 많은 종목은 피하고 개별호재가 확실한 우량종목만을 선택하고자 결과였다.

특히 불안정한 경기 동향은 적극적이던 매수세를 흔들었고 그러한 가운데, 무기명 회원권을 선호하는 현상이 지속되었다.

다만 골프장들의 무기명 회원권 균등화 작업이 진행되면서 문제가 생겼다. 이는 무기명 회원권에게 부여된 우선 부킹권과 그린피 할인에 따른 골프장들의 영업매출 감소를 상쇄시키기 위한 것이다. 이에 따라 만기가 도래한 회원권들에 대해 재계약을 불허하거나 이용조건을 골프장 쪽에 유리하도록 변경했다. 이로 인해 무기명회원권 매물이 품귀현상을 빚으면서 소비자들은 대체매물을 찾기 시작했다.

그 대안으로 선택된 종목들이 희소성이 있는 초고가와 일부 고가권 쪽에 집중되었는데 개별종목별 이슈와 결합되면서 해당 종목들은 급등하는 양상을 보였다.

주요 종목으로, 곤지암 권역에 있는 초고가 종목들이 눈에 띤다. 특히 이스트밸리CC는 2018년도 이후 이른바, ‘이스트밸리 신드롬’을 일으키며 지속적인 상승세를 보였는데, 2019년에도 19.5%포인트를 상승에 성공했다.

그러나 이스트밸리 인근의 골프장에도 파급효과가 미치면서 렉스필드CC가 33.3%, 남촌CC 20% 상승하면서 해당지역의 주인공이 교체됐다.

이들 3인방 특징은 역시 주말부킹의 완벽한 보장과 우수한 회원관리, 그리고 수준급의 골프장 코스밸류에서 찾을 수 있겠고 무기명 회원권이 품귀현상을 보이면서 주요 법인 구매층들의 각광을 받았다.

특수종목에 대한 새로운 기류도 확인 됐다. 상승종목 5위에 랭크된 신원CC와 4위 서울CC(여자)가 대표적이다.

신원, 서울, 두 곳 모두 회원들의 결속력이 강하고 운영사측에서도 회원들 권익보호에 자의든 타의든 신경 쓸 수밖에 없는 구조로 재차 부각되고 있다.

3. 지역권 차별의 극대화 현상

-수도권 부동산과 회원권시세 상관관계

2019년 회원권시장은 전반적 상승장으로 마감했지만 그 온기가 지역별로 고루 분포되지는 못했다. 먼저, 상승의 핵심지역은 8.1% 상승한 서울지역이 포함된 중부권이다.

중부권은 상승과 하락 톱10 종목군이 모두 확인됐지만 수도권 근교에 입지한 곳들이 가격대를 망라하고 대부분 상승세를 보였기에 강세장을 이끌 수 있었다.

반면 기대를 모았던 영남권은 하반기 약보합세로 밀리며 3% 상승으로 기대치를 밑돌았고, 제주권은 1% 상승으로 미미한 수준을 기록했다.

다만 예상 밖으로 호남권이 6.6%를 상승하며 선전했다는 분석이다. 하지만 회원제 골프장은 몇 곳 남지 않았고 그나마 기업회생절차에서 퍼블릭으로 전환하는 과정에서 반환금 비율이 높아졌던 일시적 효과로 분석된다.

수도권 상승종목들을 살펴보면 먼저 M&A이슈와 지분경쟁이 있는 파인크리크CC가 67.4% 상승으로 1위에 랭크됐고 같은 기업에서 운영 중인 파인밸리개인과 가족회원권은 각각 62.2%, 50% 2, 3위 순위를 기록했다.

이들 종목은 2013년 과거 동양그룹이 법정관리를 거치면서 퍼블릭으로 전환되었고 실질적 골프장 자산 없이 해당 골프장들을 운영하는 형태다. 다만 당시 회원입회보증금을 출자전환하면서 회원권이 주식 형태로 거래되고 있기에 운영권이나 이권을 둘러싸고 이를 매집하는 주체들이 있는 것으로 알려지고 있다. 비록 2018년도에는 급락한 대표 종목들로 지목되기도 했으나 2019년은 저점 매수세가 몰리면서 급등세를 타게 됐다.

용인권은 반도체 클러스터로 지정되면서 주주제인 신원을 비롯 회원혜택과 코스밸류가 높은 화산CC 회원권이 7위를 기록한 것도 화제다.

상승률로는 신원의 빚에 가렸지만 화산은 마지노선으로 여겨지던 4억대를 먼저 돌파하면서 용인권 부활을 알린 셈이었다.

이에 맞서 강북권은 제3기 신도시 개발 이후에 서울회원권의 폭등을 불러왔고 인근의 회원권들도 덩달아 상승세에 올라타는 현상이 나타났다.

특히 한동안 낮은 거래빈도 경향을 보였던 서원밸리CC, 송추CC가 주목 받았다.

반면 영남권의 창원CC 회원권은 남녀 회원권 모두 20% 이상 떨어지며 하락종목 1, 3위에 랭크되는 불명예를 안았다. 창원CC는 영남권에서 선호하는 주주제이기도 하지만 2018년 급등종목으로 선정된 바도 있기 때문에, 롤러코스터 시세를 보이는 이유도 화제가 됐다.

우선은 급등했던 시세에 대한 부담감도 있었지만 인근의 대체 골프장으로 지목되는 노벨CC 회원권 재 분양에 따른 수요분산이 주원인으로 지목됐고 창원지역을 포함한 지역 경기하락에 따른 수요 감소가 겹치면서 급락했다는 분석이다.

4. 골프장들의 그린피 인상 러시

-과도한 그린피 인상 회원권시세 불안

2019년 회원권시세 상승과 더불어 골프장 운영사들은 대대적으로 그린피를 인상했다. 이미 올들어 일부 골프장들이 한차례 금액을 올린 터였으나, 당시에는 무리 없는 수준으로 넘어갔다.

그러나 문제는 봄시즌 들어 남서울CC와 신안그룹 계열 골프장들이 금액을 대대적으로 인상하면서 회원들의 반발이 심해졌다.

특히 남서울은 수도권에서도 그린피가 가장 높은 수준으로 분류되어 오던 와중에, 추가 그린피 인상으로 아예 금년 상승장 대열에서 이탈했다.

남서울은 서울 근거리에 주변 판교신도시까지 입지해 있기에 남서울은 중가권에서는 시세등락을 결정지을 수 있을 만큼 업계에서는 바로미터격 종목으로 분류된다.

그러나 그린피 인상 악재로 실망매물이 지속되었고 금년에는 매매자들의 호가갭도 커서 거래가 쉽지 않았다. 다만, 줄곧 하락하던 시세는 4/4분기 들어 소폭반등으로 돌아섰지만 결국 2.1% 포인트 하락으로 시세는 부진한 흐름을 보였다.

신안그룹 골프장들은 상황이 더욱 심각했다. 일시적으로 악재가 겹친 창원CC를 제외하고는 하락종목 톱10에 2위~10위까지, 그린힐CC를 비롯해서 신안, 에버리스, 리베라CC 회원권들이 총망라 됐다.

이를 두고 회원들 사이에서는 퍼블릭전환을 위한 수순으로 보고 의도적인 시세하락을 유도하는 것이 아니냐는 풍문까지 돌았을 정도였다.

이런 가운데 2019년 연말 그린피 인상 러시가 일면서 재차 문제가 불거졌다. HDC그룹으로 피인수된 오크밸리CC가 포문을 열었다.

오크밸리 측은 11월부터 주중회원권과 가족회원 그린피를 올렸는데 가족회원의 경우는 주말기준 8.5만원에서 15만원으로 1회 단위로는 사상 최대 폭으로 올렸다. 오크, 메이플 코스에서도 유례가 없었던 팀 그린피를 별도 추가하는 시스템을 적용했다.

여기에 강북권 블루칩 서원밸리GC도 정회원, 주중회원, 준회원 그린피는 2만원에서 4.5만원까지 인상안을 예고하면서 회원들의 원성이 잦아졌다.

한편 회원제 골프장들은 중과세에 따른 부담이 지속되고 있고 최근에는 주 52시간 근무제 시행과 최저 임금의 급격한 인상에 어려움을 겪고 있기도 하다. 이에 누적적자에 대한 탈피를 위해 고육지책으로 상당수가 그린피를 인상하고 있는 것으로 알려졌다.

하지만 금년도 그린피 인상은 회원권시세가 급등한 시점을 감안한 것인지 대부분 회원들에게 초점이 모아졌기에 그 여파에 대한 우려가 있다.

비회원 그린피 인상과는 달리 회원들의 그린피를 인상하면 회원권시세에 악재로 작용하는 것이 일반적이기에 골프장별로 정도의 차이가 있더라도 이후 시세하락이 유력하다는 것이다.

5. 매입 0순위 무기명 회원권 품귀현상 여전

-골프장의 무기명 균등화 여파 주의

금융위기 이후 급락한 회원권시세를 만회하기 위해 경쟁적으로 발행했던 무기명 회원권은 수요가 몰리면서 시세가 급등해왔다.

에이스회원권에서 동일 골프장에서 발행한 각 종류별 무기명을 비롯해서 전체 골프장의 91개 종목들을 조사해보니 평균 분양가는 4억7072만원(2019년 11월21일 기준)이었고 시세 평균가는 분양가평균보다 26.2% 포인트 상승한 5억9445만원이었다.

무기명회원권은 워낙 시중 매물이 적고 신규 분양하는 업체들도 감소한 탓에 실거래로 이어지는 케이스는 흔치 않다. 게다가 강남쪽 일부 회원권은 여전히 부르는 게 값일 정도로 희소가치가 높기도 하지만 실거래 없이 연간단위로 시세변동을 추적하기에는 변동 폭이 너무 커서 논란이 있을 수 있다.

이에 에이스회원권에서는 상승 대표종목을 중심으로 최초 분양가와 2019년 실거래 또는 호가통계로 비교하는 수치를 선택해봤다.

먼저 비율로는 한원CC(20000) 무기명 회원권이 최초 분양가에 비해 150% 포인트 상승으로 최고치를 기록했고, 태광CC 무기명은 종류별로 2, 3위에 각각 랭크됐지만 태광(95000) 무기명회원권은 최초분양가인 95000만원보다 13억5000만원이 상승한 23억까지 호가가 급등했다. 단일금액으로 현재 최고가 무기명회원권인 셈이다.

한원과 태광 회원권은 모두 저가, 중가의 금액 포지션에 속한 종목들이었지만 무기명 회원권 만큼은 웬만한 초고가나 비교대상이 없을 정도의 수준에 등극했다. 모두 서울의 강남 쪽이고 도로망 발달로 접근성이 좋고 각종모임이나 접대로도 선호도가 높은 지역이라는 공통점이 있다. 당연히 부킹도 우수한 조건이다.

또한, 이 지역 일대는 워낙 내장객들이 집중되는 곳이기에 영업적으로나 운영사도 재무적으로 어려움이 없는 곳들이다. 즉, 무기명회원권을 발행할 필요성을 느끼지 못할 수준의 골프장들이라 이들 무기명 회원권의 희소성을 소비자들이 높게 평가했다는 방증이 된다.

이외에도 발리오스CC, 이포CC, 양산CC 무기명 종목들이 6위~10위의 순위를 확보했고 역시 이들도 지역적으로 주변에 대체할 종목이 없는 특수성이 반영됐다.

반면에 매매자들의 각광에도 불구하고 무기명회원권의 발행 주체인 골프장들은 동상이몽격이다. 무기명회원권 공급에 따라 매출이 감소한 탓으로 추가 발행에는 미온적이고 오히려 넘치는 수요에 대대적으로 전략을 수정하고 있기 때문이다.

즉 무기명회원권 균등화(均等化)가 달라진 이들의 입장을 대변한다. 균등화에 대한 구체적 내역은 2019년 골프장들은 혜택이 우수한 기존 무기명 회원권을 반환해서 소각하거나 금액은 높이고 부킹혜택을 축소해서 재발행 하는 형태를 꾀하는 전략과 궤적을 함께한다.

또한 그린피 인상 러시현상에 발맞춰 무기명회원권의 그린피도 대대적으로 인상하는 동향이 뚜렷해 보인다.

결국 이러한 골프장들 전략이 애꿎은 피해자를 양산할 수도 있다. 분양가 대비해서 상당한 수준으로 시세가 급등해 있는 무기명회원권이 시중 매매를 불허되거나 만기 시점에서 혜택이 축소되면 시세가 급락하거나 최악의 경우, 아예 기존의 프리미엄이 아예 사라질 수도 있기 때문이다.

매매자들은 골프장 운영방침과 약정을 미리 확인하고 매매에 임할 필요가 있고 골프장도 약정 변경에 따른 고객들의 피해가 최소화 되도록 사전에 충분한 협의를 거칠 필요가 있다.

자료제공: 에이스회원권