에이스회원권은 수도권 근교의 회원제 100대 골프장들을 대상으로 최근 5년 내에 자산재평가를 단행해 재무제표에 반영한 업체들을 조사했는데, 현재 그 비율이 12% 수준이나 향후 점진적으로 수치는 상승할 것으로 보인다.
자산 대부분이 부동산으로 구성된 유형자산을 보유한 골프장들 입장에서는 증세 부담에도 불구하고 재평가를 단행하는 이유는 무엇일까?
이에 대한 답으로 필자는 단적으로 골프장들의 수익은 정체되고 있지만 부동산 자산가치가 크게 증가하고 있기 때문에 이를 레버리지(leverage)화 하고자 하는 의도가 크다고 본다.
이는 수익성이 떨어지는 골프장들을 운영사 오너들이 포기하지 않는 이유이기도 하고 표면적으로 점진적 수익성 개선과 마케팅 활용을 이유로 들기도 하지만 각 기업들이 골프장 사업에 관심을 두고 있는 근본적인 이유이기도 하다.
물론 회원제에서 퍼블릭으로의 전환을 시도하면서 세제상 혜택과 수익률 상승을 노리는 곳들도 증가했지만 기업회생절차상 법원의 판결이 아닌 이상, 입회금 반환과 지자체 인허가를 평온하게 시도하기란 현실적으로도 쉽지 않다.
이에 따라 자의든 타의든 간에 수익성이 정체된 회원제 골프장들이 돌파구 일환으로 부동산 자산가치 증대에 주목하면서 새로운 변화가 예상된다.
특히 수도권 주변이나 지방의 거점도시의 근교에 있는 곳들은 지가상승에 따른 골프장 부동산가격도 큰 폭으로 상승했기에 이를 재무제표에 반영함으로써 거둘 수 있는 몇 가지 이점들이 분명해 보인다. 자세한 내용과 효과는 다음과 같다.
첫째, 골프장 자산을 매각하고자 하는 곳들은 M&A를 기획하면서 몸값을 부풀리며 협상에 유리한 측면을 확보하고자 할 수도 있다.
일반적 M&A 경우 다수 예비 입찰자들을 대상으로 실사를 하게 되지만 기업회생절차상 M&A 정도를 제외하고는 대부분 골프장들은 비공개로 M&A를 추진하기 때문에 묵시적인 가격대를 제시하고자하는 의도가 있을 수 있다.
다만, 회원제 경우는 기존 회원들과 협상 문제나 체시법상 회원지위를 그대로 인수하는 부담에 따라 현실적으로 이러한 형태로 M&A가 성사되는 경우는 최근에 드문 편이기에 중장기적 방편으로 이해된다.
둘째, 재무구조 개선효과에 따른 수익사업 증대다.
회원제 골프장들이 발행하는 회원권들은 보증금 반납기한의 장단기 구분에 따라 유동, 비유동부채로 회계에 반영하게 되어 있다.
따라서 회원권 분양이 순조롭지 못하면 투자비 회수가 미흡해서 문제가 되기도 하지만 분양이 순조롭게 진행되어 투자비를 회수하더라도 이후부터는 재무적인 부담감이 동시에 존재하게 된다.
반면 자산재평가로 자산이 증대하면 자연스럽게 부채 리스크를 만회하는 효과를 발휘하기 때문에 소비자들로부터 안정성에 대한 신뢰도 얻고 회원권 분양에도 이득을 보게 될 여지가 크다는 것이다.
이렇게 안정성이 확보된 골프장의 경우는 사용자들 입장에서도 입회보증금 만기가 되었다고 무조건 반납을 요청하는 사례도 감소하는 것으로 알려져 회원관리 차원에서도 유리함이 있을 수 있다.
셋째, 골프장들의 운영 및 신규시설 개발투자에도 긍정적인 모티브가 될 수 있다.
골프장들 운영수익은 한정되어 있거나 그 금액 변동성이 크지 않기 때문에 골프장 운영사들은 회원권 분양이나 투자자 유치 또는 금융권의 차입 등으로 운전자금이나 개발사업 자금유치를 할 수도 있다.
그렇지만 대다수 골프장들은 투자적 측면에서 특수 관계인을 제외하고는 지분거래를 잘 하지 않는 폐쇄적인 구조다.
결국 회원권 분양을 제외하고 외부자금을 끌어오기 위해서는 금융권에 의존하는 경향이 크다.
따라서 금융권 특성상 담보를 제공해야 하고 골프장 입장에서는 자산재평가로 담보가치 상승을 유도할 수 있다는 것이다.
여기에 최근 골프장들 개발성공 사례를 보면 실적을 우선으로 하는 상장사들과 지분이 연계된 경우가 증가하고 있다.
또 코스증설과 클럽하우스 리모델링 등의 전통적 방식보다는 골프장과 연계할 수 있는 고급주거형 대규모 리조트개발이 진행되면서 과거 장부가에 머물러 있던 자산재평가가 진행될 수 밖에 없다는 지적이다.
레버리지(Leverage)?
-기업이 자본의 수익을 올리고자 할 때, 자기자본에 차입자본을 이용하여 자기지분에 대한 수익을 증대시키는 것을 말한다. 쉽게 말하면 적은 돈으로 큰 수익률을 얻기 위해 빚을 내는 투자기법을 레버리지라고 한다.
이현균 에이스회원권 애널리스트
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