최근 정부에서 군골프장인 태릉CC을 주택 개발 후보지로 지목하면서, 정부소유 골프장의 택지 개발 가능성도 거론되고 있다.

이에 정치권에서도 이러한 내용의 주택 공급 정책을 추진하기 위한 움직임이 일고 있다. 태릉CC 주택 개발 얘기가 나온 지 며칠만인 지난 7월27일, 김진표 국회의원(더불어민주당)이 ‘정부소유 수도권 골프장에 공공임대주택을 짓자’는 주제로 토론회를 열고 태릉CC를 비롯해 88, 뉴서울, 성남CC 등 정부소유 골프장에 대한 공공임대주택 개발을 논의하는 자리를 가졌다.

김 의원은 수도권 주택 공급대책의 일환으로 태릉CC를 개발하는 방안을 처음으로 제기한 것으로 알려졌다.

이날 토론회는 학계, 주택 기관·단체, 국토부 실무자 등 주택 개발 관련 관계자들이 참석해 정부소유 골프장 주택 개발에 대한 다양한 의견이 오갔다.

“공공임대주택 공급 늘리기 위해 정부소유 골프장 개발해야”
김진표 더불어민주당 국회의원

부동산 문제의 기본이자 핵심은 수요와 공급으로, 세금으로 제어하는 것은 한계가 있다. 수요가 몰리는 수도권 좋은 입지에 공공임대주택을 짓는 것이 문제 해결의 첫 단추가 될 수 있으며, 2017년 현 정부 출범 당시 정부소유 수도권 골프장에 공공임대주택을 짓자는 아이디어를 처음 제시한 바 있다.

정부소유 수도권 골프장인 이유로는 ▲이미 각종 인프라가 갖춰져 부지 매입, 택지 조성, 배수 및 도로시설 확충 등에 들어가는 시간을 대폭 줄일 수 있음 ▲새로 땅을 매입해 조성하는 것보다 절반 수준의 비용 ▲서울시청 기준 한 시간 거리에 위치해 입지가 좋음 등을 꼽을 수 있다.

용역 결과에 따르면 18홀 기준 2만 가구를 지을 수 있으며, 태릉CC(73만㎡)는 서울 내 대단지 아파트(송파구 헬리오시티 40만㎡, 둔촌주공 재건축 63만㎡)에 비교해도 큰 규모다.

태릉CC는 미군이 반납해 현재 쓰지 않는 성남골프장으로 옮기면 군 복지시설을 유지할 수 있다.

페어웨이에만 집을 짓고 숲은 그대로 보존하면 그린벨트 취지도 해치지 않는다. 기본적인 인프라가 갖춰진 만큼 단지 내 보육·교육시설과 교통환경만 보완해주면 될 것이다.

우리나라처럼 수도권 지근거리에 골프장이 많은 나라는 없고, 중앙정부가 수도권 인근에 골프장을 소유·운영하는 나라도 없다. 토지를 공공 이익에 맞게 써야 한다는 관점에서 바라보면 정부가 소유한 골프장부터 공공임대주택으로 활용해야 한다.

우선 태릉CC를 중심으로 타당성을 논의하고 사업이 성공적으로 진행되면, 다른 정부소유 골프장 개발도 생각해 볼 필요가 있다.

또 이러한 사업모델이 성공하면 한양, 남서울, 뉴코리아CC 등 수도권 지근거리에 위치한 민간골프장도 민간사업자가 원한다면 개발하는 것도 좋겠다 생각한다.

“정부소유 골프장을 활용한 주택공급 확대방안 검토”
윤영식 아주대 부동산학과 교수

요즘 청년·신혼부부(2030세대) 등을 중심으로 서울 및 수도권 주택가격의 지속적인 상승 및 매물 부족으로 ‘지금 아니면 못산다’는 불안심리가 증가하고 있다. 조사에 따르면 서울에서 중간정도의 소득을 올리는 사람이 한푼도 안쓰고 14.2년을 모아야 내집을 마련할 수 있다.

주거취약계층에 대한 주거복지 로드맵 실현을 위한 부지확보 방안을 마련하기 위해 부지를 얼마나 저렴하게 확보하느냐가 중요하다. 토지가격이 낮을수록 임대료도 낮아지기 때문이며, 따라서 국유지 골프장 등 무상으로 부지를 확보하는 것이 이상적이다.

내집 마련이 어려워 실의에 빠진 청년들을 위해 최대한 빠른 주택 공급이 필요한데, 공공임대주택은 개발에 걸림돌이 되는 각종 법 제한에서 자유로운 편이어서 개발기간을 대폭 줄일 수 있다.

현재 후보지로 거론되는 태릉CC를 중심으로 공공임대주택 개발방안을 살펴보면, 먼저 태릉CC는 서울시청 북동쪽 13km 지점으로 서울과 구리시 경계부에 위치한다.

서쪽에 화랑로, 동쪽에 경춘북로, 경춘선 갈매역 등이 있어 접근성이 양호하고 갈매지구의 편의시설 인프라를 사용할 수 있다. 10km 내 10개 이상의 대학교, 5km 내 8개 이상 생활편익시설(대형 마트 등), 10km 내 5개 종합병원이 분포해 있다.

추정사업비는 부지조성비 1110억원(평당 50만원), 주택건설비 8120억원(평당 350만원), 기반시설비 600억원(학교 2개소 등), 기타 및 금융 비용 1465억원 등 총 1조1295억원이 필요할 것으로 추산된다.

토지비가 들지 않는 등의 이유로 일반적인 주택 임대에 비해 반값 정도의 임대료가 가능하며, 준공 후 8년 정도면 투자비 상환이 가능할 것으로 보인다.

1차 시범사업으로 태릉CC를 개발한 후, 여건에 따라 다른 국가 소유 골프장으로 확대 시행을 검토할 수 있다. 후보지로는 88, 뉴서울, 성남CC 등이 있으며 이 3곳을 공공임대주택으로 개발하면 10만 가구 이상을 공급할 수 있을 것으로 추산된다.

“기존 사례 보면 부처 간 협의·이해당사자 설득이 중요”
박광규 대한주택건설협회 정책상무

서울은 공공임대주택을 위한 택지가 부족하기 때문에 태릉CC와 같은 군골프장을 활용하는 방안은 조성기간 단축이나 비용 절감 측면에서도 좋은 방안이라 생각한다.

과거 위례신도시 조성 시 군골프장인 남성대CC를 개발하면서 이전에 대한 반발이 컸으며, 부처 간 협의가 잘 안돼 2년여간 국무총리실 조정을 거치기도 했다. 따라서 정부소유 골프장을 개발하기 위해선 골프장을 소유하고 있는 부처와 이해당사자들에 대한 설득 및 협의가 중요하다.

골프장을 주택으로 개발하는 만큼 여러 관계 부처의 심의를 거쳐야하는 것도 걸림돌이 될 수 있어, 분리된 심의를 통합하는 방법을 모색해야 한다.

“4개 정부소유 골프장으로 13만 가구 공급 가능”
김지은 주택산업연구원 연구위원

정책적 아이디어는 매우 긍정적으로 보인다. 4개 정부소유 골프장에 공공임대주택을 개발하면 13만 가구 정도를 공급할 수 있다는 추산이 나온다. 정부가 지금까지 행복주택사업을 꾸준히 전개하고 있으나 3만 가구 정도가 공급된 것에 비교하면 엄청난 물량이다.

빠른 사업전개를 위해 절차를 줄이고 개발 콘셉트에 대한 논의도 필요하다. 임대형식도 논의해 어떤 방향으로 개발할 것인지 결정해야 한다.

4차 산업 기술이 들어간 스마트 공공임대주택 콘셉트도 긍정적으로 보인다. 기존 공공임대주택의 인식을 바꾸고 민간 임대 주택과 경쟁력을 가질 수 있는 계기가 될 것이다.

“100% 공공임대보다 공공분양 주택도 있어야”
김근용 국토연구원 선임연구위원

태릉CC 개발 방안을 보면 공공임대주택만 100%로 계획된 것은 다시 생각해볼 여지가 있다. 내집이 필요한 청년·신혼부부를 위해 임대도 필요하지만 공공분양도 있어야 한다는 생각이다.

만약 개발이 진행된다면 사업주체가 누가 될 것인지도 생각해야 한다. LH, SH, 서울시, 경기도 등 사업주체 결정에 따라 자금 구성 및 조달 방법이 달라지기 때문이다. 공공주택 성격을 감안할 때 최적 사업자 매치로 비용을 절감하는 것이 필요하다.

“공공임대주택 질적 개선 위한 지속가능한 대책 필요”
김승범 국토부 공공주택추진단 과장

공공주택 개발을 추진하면서 민간부지 매입 시 관계자 설득 어려운 것 등 여러 애로사항이 있었는데, 국유지를 개발하면 조성 속도를 높일 수 있다. 다만 각 정부기관에서 소유한 곳이다 보니 부처 간 협의가 필요하다.

공공임대주택은 기존 물량보다 입지도 생각하는 방향으로 바뀌고 있다. 즉 질적 상향이 필요하단 의미다. 입주자 편의도 생각해 전용 40㎡ 또는 50㎡ 구성은 1~2인 가구엔 좋으나 3인 이상 가족에겐 좁을 수 있다.

공공임대주택의 이미지를 개선을 위해 인테리어 등 질적 개선을 현장에 요구해도 현재 사업이 적자가 나는 구조라 쉽지 않다. 공공임대주택 질적 이미지 개선을 위해 무엇보다 지속가능한 대책이 필요하다.

“군 반발·그린벨트 논란·골프장 호황 등 반발 있을 것”
고종완 한국자산관리연구원 원장

지금까지 논의된 정책의 필요성과 방향은 누구나 공감할 것으로 생각한다. 또 공공임대주택의 양적·질적 조화가 필요한 것도 공감한다. 결론적으로 이 정책은 반대보단 공감이 크다 하겠다.

그러나 반대 의견이 없지 않을 것이다. 예상되는 반대 의견을 내보자면 첫 번째로 태릉CC의 경우 1966년 조성돼 국군역사와 함께한 곳으로 퇴역 장성이 많이 이용하며 역사적 의미를 지닌 만큼 이들을 중심으로 반발이 예상된다.

두 번째로 해당 지역이 그린벨트인 만큼 개발을 놓고 환경단체 등의 반대가 있을 것이며, 세 번째로 코로나19 이후 국내 골프장 이용객이 많아진 시점에서 골프장이 대상이 되는 것에 대한 불만이 나올 수 있다.