2021년 회원권시장 지수변동과 흐름

2021년 회원권시장은 전년도에 비해 코로나19의 직접적 수혜가 다소 약화됐으나 그 파급효과가 회원권에 대한 투자거래로 이어지면서 강세장이 지속됐다.

에이스회원권지수(ACEPI)는 1월 1026.5p에서 11월 기준 1189.7p로 한 해 동안 15.9% 상승했다. 종목별로는 초고가 종목 지수가 36.9% 상승으로 비싼 종목일수록 시세가 올랐으며, 그 뒤를 고가 회원권 전체 17% 상승으로 이었다.

반면 중·저가 회원권의 경우 모두 14%대 상승으로 상대적으로 상승비율이 낮았는데 이는 종목 개체수가 많은 특성이 ‘단계별 일상회복’ 정책 시점에 이르러 매물화 되는 과정에서 상승폭이 축소된 결과로 파악된다.

지역적으로는 수도권이 16.2% 상승으로 거래를 주도하면서 시장을 이끌었고, 영남권도 과거 고점논란을 피하며 10.7%의 추가적인 상승세를 나타냈다.

그러나 시장의 관심은 온통 제주에 쏠렸다. 제주지역 종목들은 한동안 지역적 한계에 부딪혀 골프장들이 경영난을 겪기도 했으나 폭발적으로 증가한 국내외 골프투어 수요를 끌어들이면서 몇 안남은 회원제 골프장들의 종목들 또한 시세가 급등했다. 지수로는 54.7% 상승을 보였다.

결국 2021년 회원권시장은 코로나 사태가 발생한 전년도에 비해 상승폭은 낮아 졌지만 회원권 실사용자들과 투자적 수요가 겹치며 변동성이 강화된 양상으로 전개됐고 코로나 흐름과 금융시장의 부분적인 연개과정을 거치며 정책적 이슈에 따라 새로운 방향성을 모색하기도 했다.

2021년 회원권 시장의 주요 특징

1)지역별 현황 특성(침체와 호황 두 얼굴의 제주, 2021년 최고치의 이례적 상승)

수도권이 포함된 중부지역은 16.2% 상승했고 영남권이 10.7%로 그 뒤를 이었다.

하지만 이례적으로 제주권은 무려 54.7% 상승률을 보이면서 종목별, 지역별 모든 지수를 재치고 최고치 상승을 보이는 기염을 토했다.

주 원인은 코로나로 인해 해외 골프투어가 불가한 여건에서 수요는 지속해서 제주도로 집중되었고 회원제 골프장들에 대한 회원권 수요도 자연스럽게 증가하면서 시세가 급등했다.

한때 제주도는 과거 미국발 금융위기 이후 중화권 개발투자 유행이 일었으나, 시장에서는 과잉중복 투자에 따른 후유증과 2016년 사드보복 이후 중국인들의 수요가 급감하면서 이미 자금난으로 기업회생절차를 거치나 수익성을 높이기 위해 대중제로 전환을 시도하려는 사례가 많았다.

이로 인해 현재 회원제 골프장들은 극소수에 달하면서 그 희소가치가 극대화 됐다. 그러나 동시에 과거 침체기 후유증을 아직도 벗어나지 못한 몇몇 골프장들은 세금체납과 공매처리로 운영에 난항을 겪고 있어 극과극의 상반된 모습이다.

결국 2021년 상승 1위를 SK그룹에서 운영하는 제주 핀크스가 차지했고 한 해 동안 105.1% 상승하였고 3위에도 GS그룹 소속의 엘리시안제주가 81.8% 상승을 보이며 차지했다. 또한 수년간 큰 변동이 없던 블랙스톤 제주도 희소가치를 인정받으며 매수주문이 증가했다.

2)대기업 소유 골프장 저평가 종목으로 주목

2021년 상승종목 특성 중, 또 다른 갈래는 대기업 소유 골프장의 회원권 상승세가 뚜렷해 졌다는 것이다. 원인은 코로나 이후 골프 내장객들이 급증하자 골프장 소유한 기업들도 어쩔 수 없이 부킹경쟁에 몰리게 되었다는 것이다.

특히 대기업 소유 회원제 골프장은 그룹 관계사들의 업무적 연관성에 따라 해당 골프장 회원권을 사용내지는 업무지원 성격으로 보유하는 경우가 있을 수 있다. 게다가 접대용으로 자사 소유 골프장에 대한 수요가 있을 것인데, 어려워진 부킹을 확보하기 위해 그룹 차원에서 해당 회원권을 매입하는 곳들이 늘어나고 있다.

또한 회원권시세가 대대적으로 상승하자 일부는 자산관리와 수익성을 고려한 조치라는 분석도 있다. 상당수 회원제 골프장들이 퍼블릭으로 전환되면서 수익률이 급등하는 현상은 이미 검증된 루트이기 때문에, 이를 염두에 두고 당장은 아니라도 회원권 가격이 더 오르기 전에 매입에 나서기 시작했다는 얘기다.

상황이 이렇다보니 해당 회원권들은 이전과 달리 귀한 대접을 받게 됐다. 골프장 관계사들은 물론이고 이러한 여건을 이해하는 개인 매매자들도 일부 매수세에 동참했기 때문에 빚어진 일이다.

주요 종목들을 살펴보면 제주도 특수를 누린 핀크스는 이미 상승률 1위에 오른 SK 그룹사 소속의 골프장이고 2위인 가평베네스트 역시 삼성의 지주사인 삼성물산에 소속되어 있다. 가평베네스트의 경우 거래부진을 겪으며 한동안 시세가 정체된 흐름이었으나 매물부족이 원인이었을 뿐, 상승 잠재력도 풍부하다는 것이 업계의 평이다.

상승 3위에 등극한 엘리시안도 제주도의 지역적 수혜와 아울러 GS그룹 소유 골프장이란 것도 앞서 설명한 내용과 우연치 않다. 상승 4위를 보인 KCC 그룹 금강과 9위 자유CC 회원권도 신세계 그룹의 후광이 작용했다는 분석이다.

3)새롭게 검증된 회원권의 투자가치

시작은 코로나 부가적 수혜였지만 자산시장에서 희소가치에 열광하는 투자흐름은 회원권에 대한 인식 또한 달리하는 계기가 됐다. 흔히들 회원권은 기타자산으로 금·은·보석을 포함해 골동품, 미술품들과 같이 취급되어 왔다. 그중에서 회원권에 대한 선호도는 지속적으로 높아지고 있는 것으로 드러났다.

특히 고액자산가들의 회원권시장 참여비율이 높아지면서 초고가 종목들의 선호현상을 엿볼 수 있는 대목으로 지목됐다.

뿐만 아니라 회원권을 새로운 영역의 투자상품으로 인식하고 IT업계에서는 블록체인과 NFT(Non-Fungible Token, 대체 불가능한 토큰)를 활용해 무형의 회원권 발행을 시도하고 있다.

일부에 국한하고 있지만 NFT 기반의 호텔, 콘도, 골프장 등을 이용할 수 있는 이용권을 발행한다던지 회원권 발행 외에도 자체 발행한 가상자산을 시장에 유통시키겠다는 심산이다.

물론 아직은 모호하고 선언적인 단계일 뿐만 아니라, 자칫하면 ‘체육시설 설치이용에 관한 법률’에도 위배되는 결과를 낳을 수 있어 구체적인 방안과 실현 가능성 여부는 따져봐야 한다.

4)골프장들의 평판가치 영향력 확대(골프장 갑질과 대중제 편법운영 논란)

코로나 이슈로 사상최대 호황을 맞게 된 골프장들이 그린피와 카트피, 캐디피등의 사용요금을 대폭 인상하면서 재차 뭇매를 맞았다. 특히 대중제의 경우 골프대중화를 위한 세제 혜택에도 불구하고 회원제에 준하는 수준으로 요금이 올랐고 일부는 편법으로 회원을 모집하는 사례가 적발되면서 파장이 일었다.

관련 업계에서는 부킹우선권 없이 그린피 할인이나 사용금액을 무상으로 덧붙여주는 선불카드 또는 부킹 우선권이 없는 주식, 채권형 그린피 할인은 회원모집이 아닌 것으로 항변하고 있어 논란의 여지도 있다.

그러나 대체로 여론은 냉랭한 반응이다. 급기야 11월에는 국민권익위원회까지 나서서 ‘대중골프장 운영의 관리감독 강화방안’을 마련해 문화체육관광부와 공정거래위원회에 권고하기까지 이르렀다.

결국 지자체와 정부당국의 새로운 지침을 마련할 예정이고, 국회에서는 대중제 편법운영에 대한 대안을 아예 법제화 할 전망이다.

만약 편법으로 발행했던 회원권들에 대한 소각조치가 내려지면, 해당 골프장들은 회원권을 반환해줄 거금을 마련해야 할 처지이기에 유동성 위기를 겪을 수도 있고 시장에 유통되는 회원권 개체수가 줄어드는 현상이 발생할 것이라는 우려도 생성 중이다.

한편 편법운영 논란에서 회원제 골프장은 비켜서 있는 양상이지만, 몇몇 골프장들은 과도하게 회원 부킹혜택 축소와 그린피 인상으로 회원들과 마찰을 빚고 있다. 일부에 국한되었다지만 나아가 아예 회원권을 소각하는 작업을 진행하면서 회원들과 법적분쟁까지 발생했다.

올 하락률 상위에 오른 종목들 중 상당수는 회원권 프리미엄을 무시한 채, 최초 분양했던 보증금을 반환할 뜻을 비치거나 대중제 전환을 염두에 두고 기존 회원혜택 축소와 거래제한을 두면서 시세가 하락했다.

특히 과거 골프장들이 고육지책으로 발행했던 무기명회원권은 높은 몸값을 자랑하고 있으나 골프장 운영정책과 평판에 따라 시세가 술렁일 수도 있다는 위기론도 나왔다.

2022년 회원권시장 전망

2022년 회원권시장은 역시 코로나 대응 및 전개과정에 따른 정책적 영향과 자산시장 환경의 변화와 연동해서 면밀한 관찰이 필요할 듯하다.

특히 정치적 이슈로 대선 과정이 예고되어 있고 금융권에서는 미국이 테이퍼링(tapering, 연방준비제도(Fed)가 양적완화 정책의 규모를 점진적으로 축소하는 것)을 종료하는 시점에 이르러 금리인상까지 계획되어 있기에 주요 이벤트에 따른 시세의 변동성이 강화될 수 있다.

이러한 추세를 반영하듯 변수가 더욱 다양해진 탓에 기대감과 우려가 교차하고 있으나 이미 증가한 골프인구와투자수요의 파급력은 한동안 시세상승의 원동력이 될 것으로 기대되고 있다.

우선 새로운 변이 바이러스로 인해 정책이 유동적인 상황이나 전반적으로 골프에 대한 욕구는 강화될 조짐이다.

‘단계적 일상회복’의 정책시행에서도 경험했듯 해외 골프투어를 전면적으로 시행할 수 있는 여건이 되지 않기에 2021년 연말과 2022년 초반부에 강한 매수세가 유입될 수 있다.

특히 주요 상장사 및 대기업, 중소법인들이 전년도 높아진 실적에 따라 기타자산에 속하는 회원권에 대한 매입을 서두를 것으로 보인다.

상당수는 코로나에 적응하면서 신사업 추가 및 사업구조에 변화가 있었고 대대적인 인사개편과 아울러 회원권 교차매매가 진행되는데, 근래 증가한 부킹 수요로 인해 추가로 회원권을 매입하는 과정을 거칠 것으로 예측된다.

2/4분기 들어서는 코로나 변화과정에 대한 변수가 있겠지만, 대선이 펼쳐지는 과정에서 시장의 변화를 모색해야 할 듯하다. 물론 정치적 빅이벤트는 항상 그래왔듯이 자산시장에 대한 기대감을 부여하는 쪽에 초점이 맞춰 있다.

그렇다면 특별한 돌발악재가 없는 한 시세에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대해 볼 수 있다. 다만, 1/4분기에 강한 시세상승이 있다고 가정한다면 매수세가 집중된 전 분기에 비해, 수급여건상 상승보다는 전반적으로 우호적인 환경 속에 강보합 수준이 머무를 수도 있다.

그럼에도 불구하고 젊은 층들의 골프인구 유입과 골프 활동이 확대된 회원권 실사용 층들의 여파에 만일의 악재에 따른 낙폭은 크지 않을 것이라는 전망을 해 볼 수 있다.

지역별로는 수도권과 지역 거점도시 근교 골프장 중에서도 교통망이 신설되거나 대규모 택지개발로 도심에 가까워지는 곳들에 대한 수요가 촉매역할을 할 것으로 예측되며, 부킹에 대한 과열경쟁과 회원혜택이 축소되는 흐름에서 종목 특성상, 주주제 골프장들에 대한 매수세도 증가할 가능성이 높다.

제공 : 에이스회원권거래소