2022년 회원권시장 결산

2022년 회원권시장은 장기간 이어지던 코로나19 수혜가 축소되고 자산시장의 변동성이 강화되면서 하락세로 전환했다. 이는 투자수요가 본격적으로 이탈하면서 빚어진 현상인데, 특히 글로벌 인플레이션 현상이 가속화되면서 급격한 금리인상이 뒤따랐고 이러한 자산시장의 거시환경에 따라 회원권시장에 대한 투자 기대치도 낮아진 것이 원인으로 지목된다.

출발은 나쁘지 않았다. 상반기까지만 해도 에이스회원권지수(ACEPI)는 사회적 거리두기 폐지에 따른 골프산업 하락예측의 파고를 넘었고, 계속되는 증시불안, 부동산시장의 침체 예고에도 불구하고 8.6%P(포인트) 상승으로 나 홀로 상승세를 시현에 성공했다.

이로 인해 가격대별 주요 지수와 지역별 에이스회원권지수도 전반적인 상승세를 보였는데, 이중에서 초고가 회원권 지수는 17.1%P 두 자릿수 상승으로 시장을 리드하는 역할을 했다.

그러나 하반기 들어 상황이 급변했다. 특히 7월 휴가시즌에 돌입하면서 이후 상승피로도가 가중됐고 인플레이션의 피크아웃(Peak out)을 기대했던 자산시장의 예측이 철저히 엇나가면서 태세가 달라졌다.

우선적으로 인플레이션을 잡기위한 각국의 급격한 금리인상이 공조를 이루면서 유동성이 빠르게 축소되었고 회사채시장과 PF(프로젝트 파이낸싱)시장을 중심으로 자금조달에 비상이 걸리면서, 기대했던 가을시즌 매수주문은 관망으로 전환했다. 오히려, 장기간 상승했던 중가 종목들 중심으로 고점매물이 다량으로 출회했고 시장을 이끌어오던 초고가 종목들의 시세도 하락하는 수순을 밟게 됐다는 분석이다.

물론 연말 기점 단기 급락한 종목들을 중심으로 빠르게 상승반전을 시도했지만 결국, 에이스회원권지수는 11월28일 기점 –3.4%P 하락으로 마감했고 2020년부터 이어지던 코로나19의 수혜가 종식되는 양상으로 시장의 흐름은 전개됐다.

2022년 시장이 하락세로 전환되면서 전체 시장에서 하락폭이 가장 높은 종목은 중가종목군으로 지목됐다. 해당 종목군은 에이스회원권의 분류기준에 따라 대체로 1.5억~3.5억 범위에 속하게 되며 종목 수가 타 종목군 대비해서 많고 거래빈도가 높은 구조적 특성을 보이는 것이 일반적이다.

이러한 종목의 기초적 배경을 바탕으로 분석하면, 하반기 하락추세를 가장 선제적으로 반영하면서 매매자들 심리가 묻어나는 경향을 보였다고 볼 수 있다. 에이스회원권지수 기준 해당 종목군은 –7.9%P 하락했고 그 뒤를 초고가와 고가 그리고 저가 종목군 순으로 하락 추세가 이어졌다.

주요 종목을 살펴보면, 금강CC가 –31.9%P 하락으로 가장 큰 낙폭을 기록했고 블루헤런CC –29.3%P, 뉴코리아CC –25.8%P, 기흥CC –24.1%P로 뒤를 이었다. 이외에도 한성, 한양, 88, 발리오스, 레이크우드CC 등 선호도 높은 종목들이 20%P 이상 하락했다.

이들은 급매물에 의해 단기적으로 낙폭이 과대했다는 평가도 있었고 12월 들어 빠르게 시세를 회복하고자 하는 시도도 엿보였으나 추세적 반전을 불러오진 못했다는 반응이다.

또 높은 희소가치를 자랑하던 초고가 회원권도 하락폭이 높았다. 물론 소수회원제로 운영되는 특성으로 여전히 매물이 여의치 않은 종목이다 보니 종목별로 상승 하락의 기조가 엇갈리는 행보를 보였기에 하락세가 초고가 전반에 해당되지는 않았다. 일례로 비전힐스CC는 49.5%P 상승을 기록하며 상승종목 4위에 올랐다.

그러나 중가 종목 사례에 비춰 보면, 거래빈도가 낮은 종목의 특성상 실거래가 진행될수록 추가 하락할 개연성이 있다는 분석에 따라 시장에 불안감을 조성하게 됐다.

수도권 시장을 중심으로 부진한 흐름을 보였음에도 불구하고 지역권은 상승세로 마감하면서 분위기가 극명하게 대비 됐다.

특히 코로나19 최대 수혜지로 등극한 제주도 약진은 리조트형 회원권의 인기와 더블어 해를 넘어 금년에도 지속됐다. 비록 전년도에 비해 상승률은 감소했지만 수도권 하락세와 타 지역 상승과 비교해도 주목 받을 수준이었다.

이는 상승종목 순위에서도 고스란히 반영됐다. 주요 종목으로 제주공항에서 접근성이 좋은 크라운CC 주중회원권은 126.7%P 상승하며 1위에 올랐고 그 뒤로 현대차그룹 해비치제주CC가 89.2%P, 역시 크라운 정회원권은 62.9%P상승으로 각각 2, 3위에 등극하는 성과를 보였다.

물론 에이스회원권 지역권 지수를 살펴보면 호남권이 9.7%P 상승으로 제주지역보다 수치상 약간 우세한 형국이지만, 해당 지역 자체가 회원제 골프장이 거의 없고 사실상 실거래가 거의 없는 종목들로 구성되어 있어 의미를 부각시키기에는 어렵다는 비교 평이다.

또 상승종목 톱10 순위에 오르지는 못했지만 강원권의 용평CC, 엘리시안강촌CC, 오크밸리CC 등 리조트형 골프회원권의 인기도 관심을 끌기에 충분했다.

제주도와 마찬가지로 코로나19의 정책 일환인 사회적 거리두기의 여파로 단체모임보다는 가족단위 골프 수요가 증가했고 숙박을 겸하며 골프투어를 대체할 수 있는 종합리조트가 인기를 끌어온 것이 원동력으로 작용해 왔기 때문이다.

제주와 강원권 리조트형 골프장들 역시 거래빈도가 낮다는 게 환급성 측면에서는 단점으로 작용할 수도 있지만, 과거 계절적 특수성에 의존했던 수요의 한계를 벗어나 새로운 평가를 받는 계기로 작용했다는 점은 주목해볼 만하다.

2023년 회원권시장 전망

코로나19의 사회적 거리두기의 주요기간을 2020년부터 2022년까지로 구분해 보자면, 에이스회원권 지수는 해당기간 43%P 상승을 기록했다. 비록 2022년 하반기 들어 단기간 급락세로 전환했지만, 그 만큼 장기간 이어진 나 홀로 상승장에 따른 피로감이 겹치며 인플레이션과 금리급등의 시점에서 하락의 빌미를 내주게 됐다.

이후 시장을 예측하기 위해선, 해당 기간 동안의 주요 종목군의 흐름을 통해 그 연장선상에서 출발을 해야 할 기점으로 보인다. 주된 특징이었던 초고가 회원권의 초강세현상과 지역별로는 중부와 영남권이 리드하는 시장의 한가운데, 가장 큰 수혜지역으로 등극한 제주도의 변동성이 시장에서 다시 회자될 개연성이 높아졌다.

게다가 자산시장의 전반적 배경으로 아직 높여야할 금리인상 허들과 경기침체 골을 지나야 할 수도 있을 텐데, 물가안정의 필수적이고 확실한 목표가 있기 때문에 불확실성에 대한 두려움은 다소 희석될 수도 있을 것으로 보인다.

따라서 2023년은 초반 탐색전부터 많은 고심이 있겠지만 2022년말에 이어 연초부터 희소성 높은 종목들과 낙폭이 컸던 종목에는 저점매수세가 유입되면서 점진적 반전을 시도할 것으로 보인다. 2022년 하반기에 중가와 초고가 종목들이 집중적으로 하락했던 점을 상기하면 해당 종목들의 반등시도가 우선적으로 진행될 여지가 있다.

그러나 2023년 가장 큰 변수는 역시나 경기침체에 따른 기업들 실적과 자산시장 변동성이다. 즉, 경기침체가 본격적으로 가시화되는 시점으로 예측되고 있어 기업들의 자금조달 비상으로 매입 시기 미루는 경향들이 눈에 띄게 증가하면 지루한 박스권 장세가 한동안 유지될 가능성도 있다.

이에 따라 연초에는 일부 종목들이 반짝 상승세로 전반적 상승 동력을 찾기는 쉽지 않을 듯하다. 이후 2/4분기 봄시즌부터 다시 면밀한 수요예측이 필요하나, 인플레이션과 금리인상에 대한 악재가 어느 정도 반영되고 자산시장이 안정감 찾아갈 것을 전제하에 매수세가 증가할 것으로 기대하고 있다.

전반적 자산시장 움직임과 연동해 시세상승을 시현할 수 있다면 회원권시장도 본격적인 상승장을 이끌 수 있는 시점으로 가늠해 볼 수 있고 경기 동향과 자산시장 반응이 여전히 미덥지 못하다면 실수요 위주로 거래장이 형성되며 강보합수준에 그칠 수도 있는 예측이다.

하반기에는 수급에 따른 영향에도 관심을 기울여야 할 듯하다. 2/4분기 흐름에 따라 변수가 있겠으나 적정한 시세의 매물이 상당수 사라진 시장 환경이라는 가정 하에, 이쯤 되면 시기를 미뤄오던 매수주문이 어느 정도 누적되면서 소량의 매수주문에도 호가변동이 확대될 수 있다는 판단에서다.

또 2022년 11월 개정된 체시법 영향으로 과거 대중제 골프장들 회원모집이 원칙적으로 불가하기 때문에 시기를 고민하며 눈치작전을 펼치던 수요들도 결국, 하반기에는 회원권 매매에 동참할 개연성도 있다.

다만 시기적으로는 세밀한 분별이 필요해 보인다. 특히 혹서기와 휴가시즌을 지나 가을시즌이 돌입하는 9월 이후가 시세반등에 유리할 것은 자명하기에 가을시즌 전후에 의미 있는 변화가 있을지 주목해봐야 할 듯하다.

결국 4/4분기 연말로 접어들면서 시장은 다시 경기 동향과 자산시장 흐름 그리고 기업들의 자금 유동성의 제반 환경을 점검한 후에 응축된 에너지를 어떤 형태로든 재차 분출할 것으로 본다.

막연한 관망보다는 어떤 형태로든 매매방향을 결정할 것인데, 이번 사이클의 종착역인 금리와 물가안정 시그널에 따라 변동성은 강화될 수도 있는 시기로 설정해야 하겠다.

그리고 정도의 차이가 있겠지만 이 시점에서는 한동안 시기를 미뤄왔던 법인들도 회원권매입에 자금집행을 할 수 있을 것으로 가정을 해보고 개인들 입장에서도 점진적 투자형 거래를 모색해 볼 기반이 될 수 있을 듯하다.

2023년 에이스회원권지수는 1000포인트(P)를 저항선으로 보며 돌발변수에 따라 낙폭이 클 경우 일시적으로 1000P가 무너질 수도 있겠으나 상승시도도 지속될 것으로 보이고 제한적인 상승세는 1200~1250P이나 추세적 상승에 성공할 경우 1300P 돌파를 시현할 수도 있으리란 전망이다.

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