2022년 하반기 회원권시장은 코로나19 특수가 축소되면서 장기간 이어지던 투자수요가 이탈했고 이내 급락하는 분위기로 급전환했다.

특히 글로벌 인플레이션이 가속화되면서 급격한 금리인상이 한창 진행 중이었고 자산시장 전반에 걸쳐 투자심리가 위축되어 있었기 때문에 회원권시장에도 불안감이 확대되었던 터다. 이러한 분위기에 편승해 이후 2023년은 ‘상저하고’의 형태로 시세흐름이 예측되고 있었고 이를 부정하는 사례가 흔치 않았다.

하지만 모두의 예상을 깨고 막상 2023년 초반부터 줄곧 시장은 상승 가도를 달리고 있는 중이다.

에이스회원권거래소가 발표하는 골프회원권지수(ACEPI)만 봐도 2022년 11월28일 1179.6P(포인트)로 연중 최저점을 갱신한 후, 2023년 3월22일 현재는 1257P로 올라 단기 저항선으로 여겨지던 1250P를 돌파하기에 이르렀다.

여전히 인플레이션과 금리인상을 두고 설왕설래 하고 있는 가운데, 이제는 자산시장의 일부 섹터가 아닌 경기침체 우려까지 대두되는 시점에서 회원권시장의 상승이 이어지고 있는 것이다.

때마침 인플레이션을 잡고자 금리인상과 긴축 재정을 적극적으로 펼치던 미국에서 SVB(실리콘밸리 은행)의 파산소식이 전 세계 금융시장에 직간접적인 공포 심리로 확산되고 있다. 나 홀로 상승세를 보이던 회원권시장에도 면밀한 주의가 필요한 시점이다.

실수요자로 개편된 시장, 무기명 대체제와 저평가 종목에 수요 몰려

최근 회원권시장은 투자수요가 급감하면서 그 빈자리를 실수요자들이 교체매매로 빠르게 메워가고 있다.

이를 거론하는 이유는 실사용자들의 수요가 증가하면서 상대적으로 가격대가 비싸고 매물을 찾기 힘든 무기명 회원권과 초고가 회원권들의 대체제가 등장하고 있기 때문이다. 결국 새로운 저평가 종목들을 선별하는 경향이 눈에 띠게 증가하고 있다.

대상 종목들은 주로 고가권과 중가 종목군에서 순환매 형태로 거래가 증가하고 있고 1/4분기에 시세가 급등하는 양상이다.

주요 종목으로는 골프장 운영사인 신세계 건설의 자유CC로써 9홀 증설과 기존 코스 리뉴얼·클럽하우스 리모델링 등의 계획이 알려지면서 3개월새에 41.5% 상승했다.

자유CC 회원권이 단기간에 타 종목보다 상승폭이 월등했던 이유는 저평가 종목으로 지목되기도 했었기 때문이다. 여기에 신세계측 관계사들의 수요도 대거 몰리면서 가파른 상승을 시현했다는 후문이다.

이외 중가 종목에서는 금강CC와 라데나CC도 22%대 상승세를 보이면서 상승종목 10위권에 진입했다.

이들은 최근 수도권에서 수요가 집중되고 있고 자유CC를 비롯해서 모두 대기업에서 소유하고 있다는 특징이 공통점이다. 대기업의 안정된 운영방침과 관리, 그리고 준수한 회원혜택들에 대한 재평가가 진행된 결과라는 반응이다.

뿐만 아니라 초고가 종목의 기세에 눌려 있던 고가종목들의 반란도 반응이 뜨겁다. 특히 오랜만에 강북권의 종목들이 화두에 올랐다.

강북권 명문으로 통하던 서원밸리CC가 그린피 인상과 관련해서 논란을 빚고 있는 틈을 타서 인근의 송추CC 회원권은 1/4분기 29.4%상승으로 상승종목 2위에 올랐고, 가평의 청평마이다스CC도 거래빈도가 낮은 종목으로 통하지만 저평가 종목으로 구분되면서 28.6%나 급등했다.

이들의 후순위 상승률로는 골프8학군의 용인권 종목들로, 그 기세도 만만치 않다. 이번 조사에서도 화산CC, 아시아나CC, 지산CC 등의 주요 고가 종목들이 모두 20%대 이상 상승세로 전통적인 강자의 면모를 충분히 과시했다는 분석이다.

특히 용인지역이 관심을 끄는 것은 용인 원삼면 일대에 반도체 클러스터 지역특구가 이미 지정되었기도 했지만, 지난 3월15일 정부가 남사면 일대를 추가하여 대규모 투자를 단행하기로 했기 때문이다.

게다가 용인권은 단계적으로 개통을 앞두고 있는 구리-세종 고속도로(제2경부고속도로)가 지나는 골목에 있는 종목들이 대부분이기에 향후에 기대가 더 크다는 분석도 나온다.

다음으로 1/4분기 회원권시장에는 수급에 따른 영향력이 어느 때보다도 확대되고 있다는 분석이 나오고 있다. 이러한 특징은 시장전반에 걸쳐 나타나고 있는데, 최근 종목별로 대비되는 특별한 현상을 구분하는 단초가 될 듯하다.

좀 더 구체적으로는 중저가 종목군들은 회원권 개체수가 많기 때문에 자산시장 전반의 흐름에 영향을 받을 수 있지만 초고가 회원권들의 경우는 어차피 골프장들이 소수회원제로 운용하고 있는 가운데, 시중 거래되는 매물이 상당히 제한적인 특성이 부각되고 있다.

게다가 법인업체들의 장기간에 걸친 무기명 회원권 매입경쟁에도 불구하고, 오히려 최근 골프장들은 무기명 회원권을 소각하거나 혜택을 대폭 축소하는 작업에 집중하고 있다.

자연스레 무기명 회원권은 물론이고 그 대체제로 지목된 초고가 회원권의 몸값이 상한가에 치닫게 된 이유다.

에이스회원권거래소가 조사한 1/4분기(3월16일 기준) 상승종목에는 이스트밸리CC가 해당 기간동안 25.8% 상승으로 6위를 기록했고, 남촌CC와 비젼힐스CC도 두 자릿수 상승률을 기록하면서 관심을 끌었다.

이외 다른 최고가 종목들을 포함해서 매물 부족에 따른 실거래가 쉽지 않은 여건이기에, 상승호가는 제대로 반영되지 않았다는 분석을 감안해야 하는 수치다.

지속되는 회원권시세 상승, 글로벌 금융 유동성 위기론에 문제없나?

인플레이션을 잡기위한 각국의 금리인상의 조치들이 이번 미국의 은행 파산사태로 인해, 공포감이 점차 조성되고 있다.

이에 단기적으론 부실은행들에 대한 유동성 공급과 지원책을 제시하면서 자산시장의 변동성이 급격히 확대되는 현상 자체는 회원권시장에도 악영향을 주는 것은 당연해 보인다.

이러한 현상은 마치 지난해 우리경제가 레고랜드 부실채권 정리과정에서 경험한 바와 유사한 불안감을 유발할 수도 있다는 지적도 나온다.

물론 당시에는 ‘레고랜드 부실채권’논란으로 회사채 금리가 급등하고 중소형 건설사와 증권, 저축은행들이 투자한 프로젝트 파이낸싱(PF)의 위기론이 대두됐던 형태로 세부적인 차별점이 있다.

여하튼 ‘레고랜드 부실채권‘ 사건을 계기로 회원권시장에서는 고점매물이 출회되었고 투자수요가 빠져나가는 현상이 빚어진 것은 사실이다.

하지만 앞서 거론한 바와 같이 위기의 순간, 투자수요의 부재와 조정을 거친 이후부터 시장은 오히려 급반등하며 상승세가 유지되어 왔다는 점을 기억할 필요가 있다.

이에 대한 원인으로 이미 과거부터 회원제 골프장이 대중제(현, 비회원제)로 전환되면서 회원권 개체수의 22% 정도가 소멸했고 이에 더해, 정부의 대중제 골프장 개편안에 따라 과거 이들이 편법적으로 회원권을 발행하던 관행이 대대적으로 중지된 상황이다.

코로나19의 사회적 거리두기 시기를 거치며 골프인구는 115만명 가량 증가한 가운데, 정통회원제 골프장의 회원권은 지속적으로 알게 모르게 귀한 취급을 받게 된 것이다.

따라서 수급상황에 따른 회원권의 희소가치에도 불구하고 시세하락을 예고하려면, 지나친 고평가에 이르는 수준으로 가격대가 더 오른다거나 이후에 금융위기가 시스템 리스크로 전이되는 등의 대형악재가 시현되어야 할 듯하다.

현시점으로 에이스회원권거래소 골프회원권 지수는(ACEPI) 과거 미국발 금융위기 전의 고점 대비해서 아직 26% 정도 낮은 수준에 머물러 있기에 가능한 추론이다.

다만 이후 경기 동향에 따른 부침과 금융권의 유동성 문제를 해결해 나가는 과정에서, 돌발변수는 언제든지 있을 수 있고 변동성도 커질 수 있는 개연성이 높아졌다.

그렇다면 이에 대한 대비책으로 뇌동매매보다는 우선 회원권에 대한 충분한 필요성을 갖추고 매매를 하는 것이 좋겠다.

더불어 시세상승 여력이나 하락시 시세하락의 방어를 감안한다면, 정부의 투자방침이나 도로망 확충 같은 개발호재가 있는 곳과 골프장 자체적으로 회원대우와 시설물에 대한 개선의 의지가 확실한 곳들을 선택하는 것을 권해본다.

 

자료/정리: 에이스회원권